ЧИ МОЖЕ РЕНТА БУТИ НАДІЙНИМ ДОДАТКОВИМ ДЖЕРЕЛОМ ДОХОДІВ НА ПЕНСІЇ?

Ризики депозитної ренти і ренти від облігацій розглянуті на сторінці «Зручність накопичень в НПФ» у розділі «Ідеї пенсійних накопичень». Ризики бізнесу і дивідендної ренти ще вищі. Волатильний потік дивідендів навіть некоректно називати рентою, оскільки бувають періоди, коли бізнес не тільки не приносить дохід, а потребує підтримки власника. Тому погляд на доходи від бізнесу як на забезпечення добробуту в старості є поверхневим і таким, що не враховує ризики. Альтернативою пенсійних накопичень в НПФ може виступити рента від доходних активів: в першу чергу від оренди землі та нерухомості. Дана рента є масовим явищем і сприймається як надійне джерело доходів на пенсії. Іноді це джерело вважають більш надійним ніж вклади в НПФ. Чи так воно є насправді?

ЯКІ ІСНУЮТЬ РИЗИКИ РЕНТИ НЕРУХОМОСТІ?

Можна погодитися з тим, що власник, який має диверсифікований портфель нерухомості і землі, які він не планує продавати, може не накопичувати на пенсію в спеціалізованих інститутах. Наприклад, у людини є 2-3 квартири або офіси в крупному місті, дачний будинок, які він здає в оренду. Можливо він має і земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які здаються в оренду агропідприємствам. В такому випадку за його старість турбуватися не приходиться. Якщо у людини тільки одна квартира або одна земельна ділянка, то у такого джерела ренти можуть з'явитись спільні і специфічні ризики. Спільним ризиком є ймовірність продажу активу під тиском зовнішніх обставин, особливо коли виручені від продажу гроші будуть не капіталізовані, а витрачені на поточні потреби. В такому випадку людина залишається без запланованої ренти у старості.

Варто зауважити, що щорічна доходність нерухомості в залежності від кон’юнктури складає 3-7% (в середньому 5%) без врахування витрат на капітальний і поточний ремонт, витрат на податки з доходів і податок на нерухомість. Доходність НПФ з консервативною стратегією може показувати в середньому чистих 8-9%. Крім того, між датою закриття угоди з одним клієнтом і наданням площі в оренду новому клієнту може пройти певний час, протягом якого доходів не буде взагалі. Укладання нової угоди супроводжується транзакційними витратами, ризиками втрати платоспроможності клієнта, затримуванням виплат, псуванням меблів та інше. При чому, якщо все застраховано, то на відновлення товарного вигляду майна буде витрачено певний, іноді не малий, час. Страхування майна, що здається в оренду, може звести доходність оренди до 2-4%, що буде суттєво відставати від середньої доходності НПФ.

Ділянка землі сільськогосподарського  призначення є більш надійним довгостроковим джерелом доходів, але її доходність нижча ніж доходність оренди квартир або офісів і відповідно значно нижча за середню доходність НПФ. Правда земля може підніматися в ціні і цей фактор може призводити до того, що разом з капітальною доходністю загальний її рівень може наближатися до доходності оренди офісів. Однак цей дохід можна монетизувати тільки за умов продажу ділянки.

При недбалому орендарі земля може виснажитися і втратити родючість, що знизить її вартість. Розташування ділянки всередині крупного господарства може призвести до безальтернативних можливостей надання в оренду тільки одному орендарю. Це може призвести до зниження орендної плати.

Отже, усі види нерухомості і землі мають суттєві ризики одержання ренти від них. Крім того, одержання ренти призводить до клопоту, якого можна уникнути, передавши повноваження інвестування і збору доходів управляючим НПФ. Якщо все ж таки людина бажає одержувати ренту від нерухомості, варто мати і альтернативне джерело для доходів у старості через відкриття індивідуального пенсійного рахунку в НПФ. Це дозволить уникнути усіх ризиків, пов’язаних з рентою від оренди нерухомості і землі.